Pomimo tego, że ceny działek budowlanych nieustannie spadają, nadal inwestycja w ziemię może być opłacalna. Coraz popularniejsze bowiem staje się tworzenie oraz sprzedaż działek rolnych z warunkami zabudowy, które z racji statusu prawnego są tańsze od standardowych działek budowlanych. Doradca obrotu ziemią Banku Ziemi, Bartek Jankowski podpowiada jak zarobić na ziemi.
Z danych Banku Ziemi wynika, że w ostatnich 6 latach można było zaobserwować wzrost cen gruntów rolnych o 25% rocznie. Jest to więc opłacalny i bezpieczny sposób ulokowania kapitału, szczególnie w czasach kryzysu. Z racji stale zmniejszającej się powierzchni ziemi rolnej, wzrost jej ceny jest zjawiskiem naturalnym.
Chcesz inwestować? sprawdź ofertę Open Finance
lub porównaj z pozostałymi lokatami dostępnymi na rynku w Porównywarce lokat Money24
Kup tanio, sprzedaj drogo
Bartek Jankowski przedstawia dwie możliwe drogi inwestowania w ziemię rolną. Pierwsza z nich polega na zakupie gruntu w dobrej ceni oraz atrakcyjnej lokalizacji na okres kilku lat, po czym odsprzedać ją zyskiem.
Drugim rozwiązaniem jest zakup ziemi oraz przekwalifikowanie jej na tereny budowlane, które podzielić można na 3 etapy. To jednak wymaga więcej zaangażowania.
1) Podział na działki
Prawo geodezyjne nie pozwala podzielić terenu rolnego na działki mniejsze niż 3000 m. kw. – takie właśnie działki są zazwyczaj najbardziej poszukiwane. W zależności od ich lokalizacji, cena działek może wzrosnąć od 50% do 120%.
2) Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
Proces otrzymania decyzji o warunkach zabudowy trwa zazwyczaj około 3 miesięcy, działka musi bowiem spełnić kilka warunków:
* działka powinna graniczyć z działką zabudowaną mającą dostęp do tej samej drogi publicznej,
* istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, wymagane minimum to możliwość podłączenia do prądu,
* teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.
Najszybszym sposobem na zabudowę ziemi rolnej jest uzyskanie warunków zabudowy. Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy są określone w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku nr 80 poz. 717 ze zmianami) i w Kodeksie postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.).
Strategia tworzenia kompleksów tanich działek pod zabudowę odpowiada potrzebom obecnych klientów, a dzięki zmianie funkcji ziemi z rolnej na budowlaną pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu.
3) Uchwalenie Planu Miejscowego, kompleksy działek pod zabudowę jednorodzinną w zasięgu do 25 km od miasta.
Po zakupie większych areałów ziemi rolnej w odległości nie więcej niż 25 km od miasta, powinno dążyć do stworzenia Planów Miejscowych, które pozwoliłyby na podział działek na około 1000 m. kw. każda. Procedurę przeprowadza się w gminie, gdzie właściciel gruntu zgłasza się z wnioskiem o objęcie danego terenu planem miejscowym. Dzięki temu można wprowadzić podział geodezyjny na małe działki po około 1000 metrów każda. Kolejnym krokiem jest uchwała gminy na sesji swojej rady o przystąpieniu do stworzenia planu miejscowego i rozpoczyna przetarg na wykonawcę planu. Procedura uchwalania planu miejscowego trwa zazwyczaj około 15 miesięcy.
Uchwalenie planu skutkuje wielokrotnym wzrostem wartości działki jak i terenów sąsiednich. Średnia różnica między ceną działki rolnej, a ceną działki budowlanej wynosi 1000%.
Trzeba zwrócić jednak uwagę na konieczność opłat od wzrostu wartości działki tzn. opłaty adiacenckiej dla gminy (nie więcej niż 30% wartości działki).
Źródło: Bank Ziemi
Cały pomysł wydaje się bardzo ciekawą inwestycją gwarantującą wysoką stopę zwrotu Trzeba jednak zauważyć, iż w dużej mierze rynek ziemi jest już opanowany przez dużych graczy – inwestycje na taką skalę są zazwyczaj poza zasięgiem prywatnych inwestorów.